【发展历程】
咸丰十一年(1861年)汉口开埠后,当时有许多外国洋行直接经营房地产。比商义品地产公司、法商立兴产业公司均专营房地产抵押、经租、买卖、建筑等业务。这些外商公司通过经营房地产掠取高利,并且发放抵押贷款,在借款人到期无力偿还时,夺得用做抵偿债务的受押房地产。相当长一段时期里,武汉房地产经营曾为外商买办所垄断。法商立兴洋行买办刘歆生购置大量地皮,有“地皮大王”之称。他还发起筹建中山大道以北至大智路以西的“模范区”,用来建房出租或出售。俄商新泰洋行买办刘辅堂及其子、阜昌洋行买办刘子敬修建了辅堂里、辅义里、辅仁里、方正里、景福里等大批里弄。刘歆生、刘辅堂以及英商和记洋行买办杨坤山、韩永清,英商太古洋行买办陈镜清,英商安利英洋行买办蒋沛霖,德商美最时洋行买办王柏年,丹麦宝隆洋行买办王职夫,俄商顺丰茶厂买办韦梓丰,德商嘉利洋行买办文昆生等11个买办,在汉占有房屋栋数较多和质量较好的大里弄30个。
华人在汉口租界内购置房产需要遵守“挂旗经租”的规定,先以外国人名义出面向领事馆办理注册登记,然后再由外国人或洋行名义出具权柄单交华人业主收执。华人业主除负担登记费、房地产税以外,每年还得交付挂旗费及经租佣金。法商永兴洋行、立兴产业公司、法侨进口扬子公司、英商通和洋行、比商义品地产公司等均曾经营“挂旗经租”业务。
由于城市化进程的加快,地产投机盛行。汉口中心地带房屋供不应求,租价卖价一涨再涨。房地产的占有在数量上有明显悬殊。洋行、买办、官僚、资本家占有大量质量好的房屋,有的大业主一人占有100余栋房屋,月收房租银洋3万余元。许多大业主由于拥有过多房屋,无法亲自经营,便成立经租处代为经管房屋。1949年汉口私人房产经租处多达57个。另一方面,贫穷的劳动人民只能栖息于居住条件极差的板棚房中。
中华人民共和国成立后,国家在武汉投资建筑了大量住房,按住宅投资占固定资产总额的比重统计,恢复时期(1950—1952年)为10.36%,“一五”计划时期(1953—1957年)为12.45%,调整时期(1963—1965年)为11.63%,“五五”计划时期(1975—1980年)为10.4%,“六五”计划时期(1981—1985年)为25.91%。其间仅“二五”计划时期(1958—1962年)、“三五”计划时期(1966—1970年)、“四五”计划时期(1971—1975年)住宅投资比重较小,分别占固定资产投资总额的3.9%、4.25%、7.46%。
80年代后,住宅建设发展迅速,规模扩大,按小区配套方式陆续建设了安静小区、北湖小区、鄂城墩小区、渣家小区、花桥小区、球延小区等17个小区。这些小区楼宇整洁,宽敞适用,环境优美,配套齐全。
由于投资增多,建房速度加快,武汉的房屋建筑面积总数大为增长。武汉市区1990年房屋建筑总面积8581.9万平方米,比1957年(“一五”计划最后一年)增加289.14%。1990年单位自管房6958万平方米,比1957年增加500.1%;房地部门直管房981万平方米,比1957年增加171.3%,私房642万平方米,比1957年减少5.9%。
新中国成立前,武汉城区土地中公产仅占14%。1982年新宪法公布后,城区土地全部收归国有。1989年武汉市建成城区土地面积187.4平方千米。
1956—1958年,开展了私有房屋出租的社会主义改造,使房屋占有情况发生了变化。纳入国家经租的房屋有13420栋,建筑面积1762206平方米。出租面积在150平方米以上的大业主的房屋均纳入改造范围,余下的私房仅属业主自住或少量出租。在房屋流通方面,1952年武汉改善私房的不正常的租赁关系,废除私房中的挖顶费及额外需索。
80年代后,开始住房制度改革。推行住宅商品化,开展商品房出售,并实行城市综合开发。
1981年落实私房政策后,全市房产交易日益活跃。1982年,市统建办公室在兴建住宅的财政投资减少的情况下,为了保证住宅建设的资金来源,率先在武汉市兴建和经营商品房,实施住宅由产品无偿分配向住宅作为商品销售的转换。1983年,武汉市房产交易所成立,开始开展房产交易服务业务。为了加强对房地产市场的管理,1985年6月,武汉市房产交易所更名为武汉市房产交易管理所,职能亦随之转换。1987年,为了给全市房产买卖提供一个固定场所,在汉口南京路88号组建了武汉市第一个房产交易市场,进一步拓展房产供求登记、代买、代卖、勘估、典当、抵押等业务。1988年1月,市人民政府颁发《武汉市房产市场管理试行办法》,对房产交易的管理机构、管理范围、管理形式、管理要求等作出规定。其后,市房产管理部门根据房产市场情况,又分别就房地产交易立契、房产交易估价等制定行政规章,进一步规范对房地产市场的管理。
1988年和1989年又分别在武昌和汉阳设立江南房产市场和汉阳房产市场。随后,全市各区也都相继建立了房产市场。至此,全市房地产交易有市无场的局面彻底结束,武汉房地产市场系统基本形成。
在房地产市场的兴起和发展中,为交易服务的房地产咨询、估价、经纪、公证、仲裁等中介机构也纷纷设立,截至2001年7月,全市年检合格的房地产中介机构有213个。
在房地产市场的日常运作中,新建商品房主要由开发商就地设立临时销售点销售,二手房的交易和私房的租赁一般在房地产市场通过中介机构进行,全市还不定期在展览场所举办大中型房产交易会,集中进行新建商品房和二手房的销售。